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Même à prix élevés, l’immobilier reste un excellent placement

Les prix élevés de l’immobilier font hésiter les acheteurs. C’est normal s’ils veulent se loger. Mais les investisseurs, eux, ont intérêt à passer à l’action. Voici pourquoi.

On investit pour les revenus futurs, pas pour la revente

Acheter un logement à 100 en espérant le revendre un jour à 130, c’est une logique d’acheteur occupant. Son premier objectif est d’habiter les lieux, d’être propriétaire de son « chez soi ». En parallèle, il espère glaner un bonus quand il repartira quelques années plus tard.

La logique de l’acheteur investisseur est tout autre. Investir dans l’immobilier, c’est se constituer un patrimoine grâce au levier du crédit pour dégager des revenus futurs.

La priorité, c’est donc le rendement (3,5% à 5% bruts selon les formules), sinon mieux vaut placer son argent ailleurs. Or, le rendement est lié aux loyers, pas à la revente !

Donc, aucune raison de s’abstenir quand les prix sont élevés, dès lors que le niveau local des loyers garantit ce rendement.

Si les prix de l’immobilier chutent un jour de 20%, les loyers ne baisseront jamais dans les mêmes proportions. L’essentiel du rendement sera préservé.

Acheter au meilleur prix, ça n’arrive jamais

Même règle qu’en Bourse : il est impossible d’acheter de l’immobilier au meilleur prix. D’autant que le marché n’est pas homogène : vous trouverez toujours des villes et des quartiers plus demandés où les prix ne baissent pas.

A guetter la bonne occasion, vous risquez de ne jamais investir ou de choisir les biens les moins attractifs.

Mieux vaut être sélectif et se focaliser sur l’emplacement, la qualité de construction, la performance énergétique de vos appartements : vous aurez toujours des locataires et vous pourrez tabler sur un revenu sûr.

Attendre n’est pas un bon calcul

Attendre des jours meilleurs pour investir, d’accord, mais jusqu’à quand et avec quels critères pour passer à l’action ? Rien ne vous dira un jour que c’est le moment idéal pour investir, sans aucune erreur possible. N’essayez pas de plaquer des certitudes là où elles n’existent pas.

En revanche, il est certain que plus vous attendez, plus vous prenez de l’âge et plus votre retraite approche.

La durée possible de votre crédit se réduit et le montant de vos mensualités augmente d’autant : serez-vous capable de suivre ? De façon générale, on recommande aux candidats investisseurs de se lancer avant 50 ans.

De multiples formules d’investissement

On réduit trop souvent l’investissement locatif à l’achat d’un appartement nu dans lequel on installe un locataire. Mais si ce schéma ne vous convient pas, il en existe bien d’autres.

Par exemple le statut de loueur de meublé non professionnel : vous amortissez votre bien pendant 10 à 15 ans en échappant à toute fiscalité.
Le démembrement de propriété : vous cédez la jouissance du bien à une société qui vous décharge pendant 15 à 20 de toute gestion locative.
Les SCPI : votre ticket d’entrée descend à 50 000 euros et vous disposez d’un actif plus liquide qu’un appartement en dur.

Le choix est vaste et si vous clarifiez vos objectifs patrimoniaux, vous trouverez forcément le dispositif d’investissement immobilier qui vous convient.

  Marie-Pierre Guilbert

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