Expert en stratégies patrimoniales et en investissements du groupe familial

Immobilier : 7 dispositifs pour investir

Investir dans l’immobilier, ce n’est pas forcément acheter du neuf et gérer un locataire. Il existe au moins sept dispositifs différents. Ils permettent de viser des objectifs bien spécifiques.
  1. Acheter du neuf avec réduction d’impôt (loi Pinel)

    C’est le dispositif le plus classique, qui permet de se constituer du patrimoine et de réduire ses impôts : 12 % du montant de l’acquisition après 6 ans de détention (c’est le minimum), et jusqu’à 21 % pour 12 ans de détention.

    Inconvénients : l’investisseur doit gérer un locataire, donc un risque locatif (retard de paiement du loyer, locataire insolvable, dégradations…). Et avec le plafonnement des loyers, la rentabilité avant impôts est comprise entre 2 % et 4 %.

  2. Acheter de l’ancien

    C’est le moyen de se constituer du patrimoine  et de compléter ses revenus, puisque la rentabilité brute est comprise entre 4 % et 6 % si l’achat a été judicieux. De plus, le bien peut être revendu à tout moment, sans avoir à respecter une durée minimale de location.

    Inconvénients : gestion d’un locataire et d’un risque locatif, pas de réduction d’impôts sauf en cas de travaux, des revenus fonciers lourdement fiscalisés, parfois des travaux de remise en état à gérer.

  3. Acheter en statut loueur de meublé non professionnel (LMNP)

    Le statut de LMNP permet à l’investisseur d’amortir son achat et les travaux éventuels ; donc, d’échapper à toute imposition pendant 10 à 15 ans. C’est un bon moyen de se constituer du patrimoine sans augmenter son revenu imposable. Il n’y a pas de gestion locative si le bien est situé dans une maison de retraite, une résidence de tourisme, une résidence d’affaire ou une résidence étudiante. Rendements moyens : 4 à 4,5 %.

    Inconvénients : il faut supporter des frais de comptabilité car il s’agit d’une activité commerciale. La revente est plus délicate que pour un bien classique. S’il s’agit d’une résidence, tout repose sur la qualité du gestionnaire.

  4. Acheter de l’ancien rénové en déficit foncier

    Ce dispositif permet aux ménages qui touchent déjà d’importants revenus fonciers de les réduire fortement. Ils investissent dans un bien qui nécessite une rénovation complète et déduisent le montant des travaux de leurs revenus fonciers. Exemple : s’ils sont imposés dans la tranche à 41 %, ils économisent 41 % du montant des travaux.

    Inconvénients : il faut gérer un chantier complet de rénovation ou supporter un surcoût si on achète un produit packagé (acquisition + travaux). La rentabilité brute peut alors tomber de 10% à 2 %. Par la suite, il faut gérer un locataire et un risque locatif.

  5. Acheter de l’ancien en loi Malraux

    Ce dispositif permet aux ménages qui paient un impôt sur le revenu élevé de réduire leur fiscalité. Ils investissent dans de l’immobilier ancien de prestige qui nécessite des travaux de rénovation, et déduisent 30 % du coût de ces travaux de leurs impôts, à hauteur de 30 000 euros par an maximum pendant 3 ans.

    Inconvénients : le bien doit être loué pendant 9 ans minimum, la rentabilité ne dépasse pas 2% à 3 %. La revente s’effectue sur un marché spécifique car les biens loi Malraux ne répondent pas aux lois classiques du marché immobilier.

  6. Acheter en démembrement de propriété

    Ce dispositif permet de se constituer du patrimoine, sans générer des revenus fonciers et sans gestion locative. L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien pour 15 à 20 ans et cède la jouissance à un gestionnaire qui trouve et gère des locataires. Le prix d’achat est minoré, de 40 % pour un démembrement sur 15 ans et de 50 % sur 20 ans. Au terme des 15 ou des 20 ans, l’investisseur retrouve la pleine propriété et peut louer, revendre ou occuper le bien.

    Inconvénients : il faut rembourser un prêt sans toucher de loyers pendant 15 à 20 ans. Le contrat qui lie l’investisseur au gestionnaire doit être rédigé avec le plus grand soin, pour que le bien soit entretenu et restitué en bon état.

  7. Acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

    C’est le dispositif d’investissement le plus accessible, avec un ticket d’entrée à 1 000 euros seulement, et le plus liquide puisqu’il est possible de faire des reventes partielles. Les SCPI sont investies dans un panel de biens diversifié (résidentiel ou locaux professionnels) et la gestion locative est déléguée à des professionnels.

    Inconvénients : la rentabilité d’une SCPI dépend beaucoup de la qualité du gestionnaire et de son coût. Certains prélèvent des frais de gestion élevés qui grèvent la rentabilité. En 2017, celle-ci devrait être de 4,5% à 5,5% en moyenne.

En conclusion : pas d’investissement coup de cœur

Investir dans l’immobilier, c’est définir son objectif (constituer du patrimoine, réduire ses impôts, préparer sa retraite…), comparer des dispositifs et des rentabilités, s’assurer de l’existence d’un vrai marché locatif, vérifier la qualité du gestionnaire et celle de la construction.

Il faut éviter de raisonner comme pour soi-même et de faire un investissement « coup de cœur ». Ce qui compte pour les futurs locataires (donc pour le rendement locatif), c’est la proximité des écoles et des commerces,  la desserte par les transports publics, le temps de trajet jusqu’aux pôles d’emploi etc.

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