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Quels investissements immobiliers pour les cadres internationaux ?

Où et comment investir dans l’immobilier quand on vit loin de son pays d’origine ? 

Réponse : tout dépend de votre objectif — capitalisation ou revenus complémentaires — et du temps que vous souhaitez y consacrer. Voici nos conseils pour faire le bon choix.

Rappelons d’abord une évidence : un non-résident évitera de faire de l’investissement sous dispositif fiscal comme le Pinel, le Scellier, le Malraux ou le Denormandie. Pourquoi ? Parce que son statut le fera passer à côté de l’avantage fiscal, alors qu’il risque de payer la surprime à l’achat propre à ces dispositifs. Il est doublement perdant… À moins d’investir avant de transférer sa résidence fiscale à l’étranger : dans ce cas, il conserve le bénéfice de la réduction. Cette nouveauté a été introduite par la loi fiscale 2019.

Non-résidents, misez sur votre pays d’expatriation

S’il est établi pour de longues années dans un même pays, il peut investir sur place dès lors qu’il a cerné et étudié le marché local. Certains de nos clients ont réalisé ainsi de belles opérations en Chine, aux États-Unis, etc. Toutefois, ils se sont appuyés sur un conseiller local en investissement immobilier dont ils avaient vérifié le professionnalisme. Faites comme eux : certaines spécificités de ce pays où vous n’êtes pas né vous échapperont toujours.

La stratégie immobilière est différente pour le cadre expatrié, c’est-à-dire détaché par son entreprise avec un contrat de travail français. Il ne restera que quelques années sur place puis partira pour une autre destination, ou reviendra chez lui. Nous lui conseillons d’investir en France, sachant qu’il a le choix entre plusieurs dispositifs.

Notre expertise à votre écoute

Démembrement : aucune gestion locative et une plus-value peu imposée

S’il veut faire fructifier son capital, il optera pour le démembrement. Il achète un bien en nue-propriété pour 15 à 18 ans et cède la jouissance à un bailleur social sur la même durée. À l’échéance, il récupère la pleine propriété et peut louer ce bien, le revendre ou s’y installer : il est chez lui.

L’épargnant est déchargé de toute gestion locative : l’idéal quand on est expatrié. C’est le bailleur social qui gère les baux, entretient les lieux et s’acquitte des taxes. L’acheteur ne touche rien mais acquiert son bien à environ 60 % de sa valeur. De plus, lors de la revente, sa plus-value est calculée sur 100 % du prix. Exemple : s’il a acheté 60 un bien qui en vaut 100 et qu’il le revend à 120, il sera imposé sur 20 de plus-value et non sur 60 !

Attention : l’achat en démembrement attire beaucoup de nouveaux acteurs. Tous ne sont pas fiables, loin s’en faut. Olifan Group travaille avec les leaders, réputés pour leur sérieux et leur antériorité sur ce marché. Consultez-nous pour en savoir plus.

Immobilier géré : des revenus fonciers peu taxés

Le cadre expatrié souhaite toucher des revenus complémentaires ? Il investira dans un bien qu’il confiera à une société de gestion, avec un bail commercial de neuf ans : résidence de tourisme ou d’affaires, appartement étudiant, chambre en EHPAD par exemple. Le rendement brut est de 3,8 à 4,5 %. De plus, la location meublée bénéficie d’un traitement fiscal et comptable avantageux (amortissement) qui se traduit par une faible taxation.

Les revenus fonciers taxables sont imposés au taux unique de 20 % jusqu’à 27 519 € de revenus nets imposables, ou 30 % au-delà. Pour les revenus de source DOM, ces taux sont ramenés à 14,4 % et 20 %. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux : 7,5 % de prélèvement de solidarité pour les non-résidents sociaux originaires de l’Espace Économique européen ou de Suisse, 17,2 % de prélèvements sociaux pour les autres.

Là encore, la réussite de l’investissement repose sur le sérieux du partenaire, en l’occurrence la société de gestion. Quand on habite à des milieux de kilomètres et que le gestionnaire fait défaut, les choses deviennent vite compliquées. Mieux vaut s’appuyer sur des acteurs reconnus qui ont derrière eux un parcours irréprochable. Nous en avons sélectionné plusieurs.

SCPI : la solution la plus souple pour un expatrié

Autre façon de toucher des revenus complémentaires, la pierre papier. Les SCPI investies en immobilier professionnel dégagent en moyenne 4,5 % à 5,5 % de rendement brut, taxé aux mêmes taux uniques de 20 ou 30 %. Les prélèvements sociaux sont les mêmes qu’avec l’immobilier géré.

Les SCPI dispensent de toute gestion locative, n’exigent pas en général de ticket d’entrée minimum, la revente est plus aisée avec des SCPI à capital variable : c’est la solution la plus souple quand on vit à l’étranger. À condition d’être sélectif et de bien connaître les gestionnaires : Olifan Group mène ce travail en permanence.

OPCI : des revenus imposés comme des dividendes

Il existe un autre dispositif de pierre papier, l’OPCI ou Organisme de placement collectif immobilier. Le souscripteur devient actionnaire de sociétés propriétaires et gestionnaires d’immeubles. Le rendement annuel attendu (entre 3 % et 6 % si effet de levier) est imposé en tant que dividende, ce qui en fait un investissement privilégié pour les non-résidents : ils ne paient pas de prélèvement sociaux et l’imposition est partagée entre l’État source (la France) et l’État de résidence.

C’est d’autant plus intéressant que les OPCI sont soumis à une obligation de distribution importante : 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values de cession. Encore faut-il savoir où trouver un bon produit. Olifan Group a créé son propre OPCI, Olifan Immo 18, dont le ticket d’entrée est de 100 000 euros, pour une durée d’investissement optimale de 8 à 10 ans. Il est investi dans de beaux immeubles de bureaux porteurs de valeur, à Paris et en proche banlieue. La protection et la préservation du capital sont prioritaires sur le rendement.

Stéphane Arnaud, Partner Olifan Group

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