Si vous devez investir en immobilier loi Pinel, visez les programmes en centre-ville : ils vous offrent toutes les garanties de continuité d’occupation et de revente facile.

Pourquoi ce conseil ? Parce que le succès des programmes loi Pinel a créé une situation de relative pénurie. Les investisseurs doivent se décider très vite. Ils peuvent être tentés par un quartier peu propice, ou par un bien qu’ils auront du mal à louer (rez-de-chaussée, exposition nord…).

Hors centre-ville, l’investissement est moins rentable

Or, ces choix hâtifs vont réduire la rentabilité de l’investissement, pour deux raisons :

— un bien moins attractif sera plus difficile à louer. Il risque de rester inoccupé plus longtemps au départ, ou entre deux locataires. La rentabilité locative va baisser.

— un bien moins attractif sera plus difficile à revendre, d’où une plus-value globale moins élevée.

Votre intérêt d’investisseur est donc de rester sélectif et de savoir attendre. Laissez de côté les programmes mal situés et les queues de programme : si personne n’en a voulu, ce n’est pas par hasard. Et visez les « pépites » que sont les programmes en centre-ville.

Les atouts du Pinel en centre-ville

En centre-ville, la demande locative est toujours élevée : c’est le lieu où sont réunis les commerces, les services, les services de soins, la culture, le tout desservi par un réseau dense de transports en commun. Et si votre locataire a une voiture, il pourra la garer. La loi impose aux promoteurs de prévoir une place de parking pour chaque appartement.

En d’autres termes, vous vous donnez toutes les chances d’éviter les périodes de vacance et d’obtenir une bonne rentabilité locative.

En centre-ville, les biens neufs ou récents mis à la vente trouvent rapidement preneur. Les particuliers les recherchent, pour eux-mêmes ou pour faire comme vous de l’investissement locatif.

Vous revendrez rapidement et dans de bonnes conditions financières, surtout si vous avez investi dans un T2 ou un T3, les appartements les plus demandés.

Quelques idées reçues à propos du Pinel

La loi Pinel reste par ailleurs un très bon dispositif d’investissement de par sa souplesse. Vous pouvez commencer en louant pour 6 ans, avec une réduction d’impôt de 12 % du montant de l’investissement ; puis décider en cours de route que vous étendez à 9 ans, avec une réduction portée à 18 % ; puis étendre jusqu’à 12 ans, en déduisant cette fois 21 % du prix de vos impôts.

Les détracteurs de la loi Pinel disent que les promoteurs en profitent pour majorer les prix indûment. C’est de moins en moins vrai, car internet a créé une transparence des prix qui n’existait pas par le passé.

S’il y a un écart de quelques % entre le prix promoteur et celui du réseau de vente, l’investisseur le remarque et peut négocier ou acheter auprès du moins disant.

Autre objection, le plafond de ressources des locataires, qui tirerait le marché vers le bas. Regardons les chiffres : vous pouvez louer en Pinel à un célibataire qui gagne jusqu’à 37 000 euros par an, à un couple jusqu’à 55 000 euros, à un couple avec un enfant jusqu’à 67 000 euros… Bref, à 90 % de la population voire davantage.

Plus de 3 % de rendement brut par an

Les particuliers ont une raison supplémentaire d’investir : les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas.

Vous empruntez en moyenne à 1,90 % sur 15 ans et 2,14 % sur 20 ans ! Imaginons que vous empruntiez 200 000 euros sur 20 ans : votre mensualité sera de 1025 euros par mois, contre 1135 euros en janvier 2014. Au bout de 20 ans, votre prêt vous aura coûté 46 000 euros, contre 74 700 euros deux ans plus tôt.

Terminons avec les rendements locatifs du dispositif Pinel : grâce à l’avantage fiscal, ils sont aujourd’hui de 3,7% bruts en moyenne. Déduisez environ 0,4% si vous confiez votre bien à une agence et que vous souscrivez une garantie loyers impayés, il vous restera encore 3,3% bruts.

Ce rendement ne peut être grevé que par les périodes de vacance entre locataires. Chaque fois que votre appartement reste inoccupé pendant un mois, vous perdez 0,3 % (3,7 % divisé par 12). Une vacance de quatre mois, c’est 1,2 % de rendement envolé ! Investir en centre-ville, s’est s’offrir la meilleure protection contre ce risque.

Jean-Dominique Pago, Partner Olifan Group Aix-en-Provence

Lire aussi :

• Immobilier : clarifiez vos objectifs avant d’investir