La création début 2018 de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) n’a freiné en rien l’appétit des investisseurs pour la pierre. Les prix continuent à monter dans les métropoles françaises, en neuf comme en ancien.

« Le marché de l’investissement locatif va souffrir ». « On met à l’index les propriétaires de biens immobiliers ». « Pourquoi taxer la pierre et pas les produits financiers ? ». Fin 2017, l’annonce de la création de l’IFI avait suscité bien des commentaires négatifs chez les propriétaires et professionnels de l’immobilier. Pourtant, fin 2019, il faut se rendre à l’évidence. Le marché immobilier neuf et ancien ne s’est jamais aussi bien porté et atteint même des prix record.

L’IFI est un ISF allégé, pas un nouvel impôt

L’explication est simple. L’IFI n’est pas un nouvel impôt mais une nouvelle version de l’ISF assise sur une base taxable réduite. La majorité des épargnants qui disposaient d’un beau patrimoine financier et immobilier ont réalisé une économie significative quand l’ISF est devenu IFI.

Nous avons relevé chez nos clients des allègements compris entre 5000 et 50000 euros par an ! Pour les ménages concernés, IFI ne rime donc pas avec « nouvel impôt » mais avec « gain de pouvoir d’achat ».

Et puis, à bien y réfléchir, pourquoi un épargnant investi dans l’immobilier aurait-il décidé de tout vendre quand l’ISF est devenu IFI ? Juste pour échapper à l’impôt ? Ce n’est pas un comportement d’investisseur.

On n’écarte pas un placement juste pour échapper à l’impôt

Le fait de miser sur la Pierre plutôt que sur la Bourse répond à des motivations profondes, à un certain degré d’aversion au risque, à des objectifs patrimoniaux précis. Tout cela n’est pas balayé d’un coup quand les règles fiscales changent.

Un investisseur ne s’interdit pas un placement qui l’attire, juste pour échapper à l’impôt. Il l’intègre avec pragmatisme dans le calcul de rentabilité interne de son opération, au même titre que les charges, la taxe foncière ou l’entretien. Et s’il est vraiment allergique à l’IFI, il peut emprunter 100% du prix pour ne pas accroître sa base taxable, au moins à court terme.

Autre solution : investir en démembrement de propriété sur 15 à 20 ans. La valeur de son bien est alors exclue de l’assiette de l’IFI jusqu’au terme de l’opération.

Quand le marché ralentit, les banques le relancent

Nous sommes aux antipodes du « désengagement massif » annoncé il y a un an par des oiseaux de mauvais augure. Il est même probable que certains épargnants qui ont vu leur note d’ISF chuter ont réinvesti cette manne dans l’immobilier. Quand vous économisez d’un coup 50000 euros par an, tout est possible.

Tout juste faut-il noter que le début de l’année 2018 a été marqué par un relatif attentisme. Les épargnants avaient besoin de s’approprier l’IFI et d’en maîtriser les subtilités, les ventes ont légèrement ralenti.

Mais les banques, inquiètes de prendre du retard sur leurs objectifs, ont relancé le marché en réduisant encore les taux d’intérêt. Les taux d’intérêt restent aujourd’hui exceptionnellement bas.

Les prix élevés, principale menace pour l’immobilier

Les particuliers, qui n’ont jamais été à pareille fête, sont toujours aussi nombreux à signer. Les investisseurs, nullement refroidis par l’IFI, leur emboîtent le pas.  Et les prix s’envolent. C’est la principale menace qui pèse aujourd’hui sur le marché immobilier. Un jour ou l’autre, ces prix atteindront un niveau incompatible avec la capacité de remboursement des acheteurs.

Nous en voyons déjà les prémices chez les investisseurs. Ils se précipitent toujours sur les programmes neufs en centre-ville, considérés comme les meilleurs placements. Mais ils prennent davantage le temps de la réflexion avant de signer.

Ils ont raison. On peut se permettre de payer un bien un peu cher quand on achète pour 20 ou 30 ans. Mais pour la rentabilité à long terme de l’opération, il est interdit de surestimer le potentiel du marché locatif ou de se tromper sur la qualité de l’emplacement et de la construction.

Jean-Dominique Pago