Faut-il vendre son patrimoine immobilier pour échapper à l’IFI, en céder une partie, arbitrer vers des dispositifs qui évitent la taxation ? En ce début 2018, les épargnants s’interrogent à juste titre sur leur stratégie.

Précisons d’entrée que l’IFI n’est pas un nouvel impôt : c’est un ISF à périmètre réduit, dont les taux et les tranches restent inchangés. Sauf à détenir un patrimoine 100 % immobilier, les contribuables qui payaient l’ISF ces dernières années vont donc voir leur note s’alléger, voire disparaître.

Arbitrer entre actifs taxables et non taxables

Prenons l’exemple d’un particulier qui détient 5 millions nets de patrimoine taxable, répartis pour moitié entre l’immobilier et le financier. Alors qu’il avait payé 35 700 euros d’ISF en 2017, il règlera seulement 10 900 euros d’IFI en 2018.

Mais payer 10 900 euros d’impôt n’est jamais réjouissant, c’est un fait. Et comme les épargnants peuvent désormais arbitrer entre actifs taxables et non taxables, il est légitime qu’ils se posent la question. Quelle stratégie pour la suite des événements ?

Pourquoi avez-vous investi dans l’immobilier ?

Si vous êtes totalement allergique à l’impôt, le moment est bien choisi pour vendre. Les transactions ont atteint un niveau record en 2017. Les taux d’intérêts bas ouvrent le marché à un nombre élargi d’acquéreurs.

Toutefois, avant de sauter le pas, rappelez-vous pourquoi vous avez investi dans l’immobilier :  faible exposition au risque ? prix moins volatiles que sur les marchés financiers ? rendements attractifs, si vous avez acheté dans de bonnes conditions ? attractivité des avantages fiscaux ?

Réorganiser son patrimoine immobilier

Vous pouvez peut-être alléger votre part d’immobilier. Mais réfléchissez à deux fois avant de tout vendre.  Mieux vaut payer un peu d’IFI et répartir ses risques sur des placements variés, que fuir un impôt dont les règles changeront peut-être dans cinq ans.

De plus, plusieurs possibilités s’offrent à vous pour payer moins d’IFI, voire y échapper.

Vous pouvez réorganiser votre patrimoine immobilier, par exemple en le transmettant en partie ou en totalité à vos enfants.

Vous pouvez acheter en souscrivant un prêt qui couvre 100 % de la valeur du bien. Votre base taxable à l’IFI augmente mais chaque année, vous pouvez en déduire le montant du capital restant dû. L’impact fiscal est donc nul ou négligeable les premières années.

L’opération est particulièrement intéressante en ce début 2018 :  avec un bon dossier, il est possible d’emprunter à 1,50 % sur 20 ans.

Achetez en démembrement de propriété

Autre possibilité dans le cadre d’un achat : opter pour le démembrement de propriété. Vous acquérez pour 15 ans la nue-propriété d’un bien dont vous laissez l’usufruit à un gestionnaire locatif. Au terme des 15 ans, vous récupérez la pleine propriété. Mais pendant toute la durée de l’opération, votre bien n’est pas pris en compte dans votre base taxable.

L’IFI n’est donc ni un impôt supplémentaire, ni une catastrophe patrimoniale : dans l’exemple cité plus haut, notre propriétaire voit sa note fiscale chuter de 24 800 euros ! Mieux vaut considérer qu’il crée un contexte propice à de nouvelles stratégies. A chacun de les mettre en place avec sérénité et créativité.

Jean-Dominique Pago,

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