L’IFI : LE NOUVEL IMPÔT SUR LA FORTUNE… IMMOBILIÈRE

L’impôt sur la fortune voit son champ d’application et son montant se réduire depuis 15 ans. En 2003 les investissements dans les PME ont été exonérés. En 2006 ce fut le tour des titres des salariés et mandataires sociaux. En 2007 l’ISF a pu être réduit grâce à des investissements dans des PME ou des dons à certains organismes. L’abattement sur la résidence principale porté de 20 à 30 %. En 2012, les petits redevables ont été exonérés, le seuil d’imposition passant de 800 K€ à 1,3 M€.
En 2013, le plafonnement de l’ISF par les revenus a été déplafonné et son action renforcée par un seuil abaissé à 75 % des revenus (il est vrai bien involontairement à l’époque par l’effet d’une décision du Conseil constitutionnel).
Une nouvelle étape a été franchie aujourd’hui, le patrimoine taxable se limite désormais au seul immobilier. Il s’agit donc d’une bonne nouvelle pour la généralité des redevables (ou ex redevables …).
ll existe néanmoins quelques situations surprenantes voire défavorables.

Démembrement issu d’une succession
L’IFI prévoit, comme l’ISF auparavant, qu’en cas de démembrement l’usufruitier déclare la pleine propriété du bien.
Néanmoins, lorsque le démembrement est issu d’une succession, le traitement fiscal dépend du choix exercé par le conjoint survivant.
Si le conjoint survivant a bénéficié d’un usufruit légal il devra déclarer uniquement une part de la valeur du bien, selon son âge (par exemple de 71 à 81 ans 30 %). L’autre part est taxable chez le(s) nu(s)-propriétaire(s). Dans ce cas, ces derniers c’est-à-dire les enfants, peuvent ainsi être taxés sur des montants très importants sans en avoir les revenus !
Si le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit prévu par une donation au dernier vivant ou un legs, il devra être taxé classiquement sur la pleine propriété.

Indemnité
L’ISF prévoyait une exonération des capitaux perçus au titre d’indemnités (d’un accident notamment).
Cette disposition a disparu. En l’absence d’une modification de la loi ou d’un tempérament administratif à venir, les victimes deviendront ainsi taxables si elles ont investies dans le secteur mal-aimé de le doctrine Macron : l’immobilier.

Immobilier et assurance
L’immobilier doit être taxé, peu importante sous quelle forme.
Si la pierre papier (SCPI, OPCI … sauf foncières cotées SIIC) est taxable, les unités de comptes dans les contrats d’assurance-vie ou de capitalisation également lorsqu’il s’agit d’OPCI, SCPI ou encore SCI.
Néanmoins, l’immobilier qui se trouverait dans des fonds euros, y compris dans des proportions significatives, échappe à cette traque.
Les non résidents, en cas de convention fiscale sur la fortune, échappent également à cette imposition de l’immobilier détenu dans des contrats d’assurance.

Sociétés patrimoniales
L’immobilier détenu dans des sociétés patrimoniales est bien entendu également taxable. Mais le législateur a prévu des dispositions pour éviter toute optimisation.
Les dettes contractées par la société pour acquérir des immeubles détenus antérieurement par le redevable IFI, ou encore les comptes courants d’associés des redevables ne sont pas déductibles pour valoriser les sociétés… sauf si le redevable justifie que ces dettes n’ont pas été réalisées principalement en vue d’optimiser l’IFI.
Toute dette existante avant le 27 septembre 2017 (date de publication du projet de loi de finances pour 2018 contenant les dispositions IFI) devrait être déductible car comment optimiser un impôt dont on ne connait pas les règles !
Pour les autres, en cas de contentieux le juge devra apprécier avec toute la subjectivité que cela implique si la dette a plutôt une finalité économique et financière ou d’optimisation fiscale dans la motivation du redevable.
La valorisation des sociétés, déjà passablement complexe va devenir un questionnement parfois métaphysique… L’insécurité juridique n’est pas en voie de disparition.

Location meublée
L’exonération pour les loueurs en meublé professionnel perdure mais est durcie. Si les conditions de loyers (23 K€ / an) et de revenu (> 50 % autres revenus professionnels) sont maintenues, il est désormais nécessaire en supplément, en cas de détention du logement à titre personnel ou en SARL de famille qu’il s’agisse de l’activité professionnelle et principale.
Les locations à l’année, par bail commercial, ou encore par mandat donné à une agence risquent de ne plus être éligibles.

Dettes personnelles
Seules les dettes liées à l’acquisition d’immobilier ou à des travaux immobiliers seront déductibles, ainsi que la taxe foncière. Même l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux au titre de revenus fonciers ne seront pas déductibles.
La liste des dettes se réduit ainsi symétriquement à celle des actifs taxables.
Mauvaise surprise, l’administration énonce dans un dossier de presse que la dette relative à la résidence principale doit être retenue seulement pour 70 %.
Il s’agit d’une position différente de celle applicable à l’ISF.
Cette position nous semble contestable tant du point de vue du texte de loi que de l’esprit. En effet, l’abattement de 30 % appliqué à la résidence principale n’est pas une exonération ou une non imposition mais une modalité d’évaluation d’une résidence principale en raison de la décote du bien par rapport à un bien libre en raison de son occupation. Affaire à suivre…

Réductions
Elles subsistent mais seulement au titre des dons en faveur de certains organismes.
L’investissement dans les PME devra se contenter de la réduction d’impôt sur le revenu, sauf pour les versements réalisés avant le 1er janvier 2018.

Déclarations et paiement
La déclaration de l’IFI sera désormais réalisée en même temps que la déclaration des revenus, et ceci quel que soit votre patrimoine.
En outre, l’IFI ne sera pas à payer lors de la déclaration mais comme l’impôt sur le revenu vous recevrez un avis d’imposition à acquitter avant le 15 septembre.
Vous le voyez, de nombreuses différences avec l’ISF, et encore une fois la nécessité de bénéficier de conseils personnalisés.

Rédigé par Florent BELON
Responsable Ingénierie Patrimoniale Olifan GROUP

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