… Entre annonces et réalités du marché, comment suivre ou construire son allocation ?

Depuis le premier confinement en mars 2020, les avis et les analyses s’affrontent :

• D’aucuns, notamment les maisons de gestion immobilière, se veulent rassurantes et ce quelque soit les classes d’actifs ou les thèmes d’investissement. Le message véhiculé ne varie que peu : l’immobilier reste une classe d’actifs incontournable, les secteurs seront potentiellement touchés mais se reprendront très vite ou même mieux ne seront pas impactés;
• D’autres, plus particulièrement la presse et les conseils, affichent une vision très négative sur différentes classes d’actifs notamment le commerce et l’hôtellerie. De même, le télétravail contribuerait à revoir les bureaux et pourrait enclencher des corrections très importantes;
• Enfin, les derniers, plutôt institutionnels, restent positifs à long terme et se positionnent dans une dynamique opportuniste : ralentir l’investissement à court terme et profiter du contexte pour bien investir.

A la différence des marchés financiers, la valeur immobilière ne corrige pas de la même manière : l’ampleur de la correction et sa matérialisation dans les cours / valeurs liquidatives ne sont pas soumises aux mêmes règles ni mécanismes. On peut néanmoins raisonnablement imaginer qu’elles seront soumises à des tensions courant 2021. Nous voyons d’ailleurs arriver les premiers impacts sur les classes d’actifs les plus atteintes par la situation sanitaire.

A ce jour, nous considérons que les vraies corrections n’ont pas été prises en compte dans les valeurs liquidatives ou les distributions. La réalité et le futur s’avèrent un peu plus nuancés et méritent un peu de réflexion.

La situation actuelle :

Les volumes d’investissement ont baissé de manière importante, corrections nourries par la hausse des peurs et incertitudes économiques. Les secteurs « commerciaux », hôtellerie, restauration et tourisme souffrent à n’en pas douter. On assiste à un renforcement du flight to quality thématique et géographique : les investisseurs se recentrent vers le centre des grandes villes et les lieux économiques dynamiques. Les recherches se sont concentrées vers les emplacements core (immeubles existants de grande valeur, avec un rendement sûr et un faible taux de vacance). Les volumes de transactions et de demandes de prise à bail ont baissé devant toutes ces incertitudes.

Les stocks bureaux dans les emplacements core, et notamment le Quartier central des affaires parisien, reste pour autant en deçà du seuil d’équilibre offre / demande. Chaque opérateur ou utilisateur s’adapte à cette situation.

Nos recommandations :

Les effets observés aujourd’hui avec la crise sanitaire sont la résultante des marchés créés et nourris avant la crise.

Les actifs de qualité conservent et conserveront leur attrait et ne seront cédés qu’à titre exceptionnel : peu de négociation possible. Certains secteurs présentaient déjà des caractéristiques inquiétantes : des valorisations importantes dans le secteur de l’hôtellerie, des difficultés déjà présentes dans un marché surabondant du commerce, des emplacements en province sans profondeur de marché…

A l’opposé, d’autres thèmes d’investissement, plus considérés comme des secteurs de diversification, présentaient et présentent toujours un déficit en offre : santé, logistique, résidentiel. Ces secteurs avaient été délaissés pour des raisons parfois pratiques : difficultés à trouver les formes d’investissement, peu d’équipes techniques capables d’analyser les actifs, arbitrage au profit d’une rentabilité forte. Ils deviennent incontournables dans les allocations.

La flexibilité reste le maître-mot pour les investisseurs, les locataires et les propriétaires.

L’analyse de cette situation met en exergue l’introduction nécessaire de l’arbitrage d’actifs au sein de portefeuille immobilier. Les opportunités se présenteront première moitié de l’année 2021. Contactez votre Conseil pour analyser votre situation et mettre en place les opérations nécessaires.

Nous confirmons et réitérons nos positions sur les thèmes d’investissement. Nous recommandons un suivi et une attention particulière de l’évolution de ces marchés pour à la fois saisir les opportunités mais aussi arbitrer des thèmes désormais obsolètes.

L’équipe expertise ingénierie immobilière,