Contexte

Ces dernières années de nombreuses dispositions ont été prises pour encadrer une activité en plein essor, la location de courte durée. Elles ont consisté en réglementations renforcées et surtout moyens de contrôle du respect des règles de changement d’usage et de paiement des prélèvements obligatoires.
Si ces réglementations peuvent faire l’objet de discussions, les dispositions ont une cohérence avec les objectifs assignés.

Il en est tout autrement avec l’obligation de mentionner dans les annonces le statut de professionnel au sens de l’impôt sur le revenu. Elle est codifiée à l’article L.324-2 du Code tourisme et le décret d’application du 14 décembre permet son entrée en vigueur au 1^er janvier 2021.

Une nouvelle obligation inutile

La qualité de loueur professionnel au sens de l’article 155 du Code général des impôts nécessite cumulativement :

• des recettes, issues de location de courte durée ou non, annuelles > 23 K€
• et que, ces recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels, pensions de retraite et rentes viagères incluses.

Ces conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal et donc non au niveau du loueur.
Ainsi un loueur professionnel devient non professionnel s’il se pacse ou se marie avec un conjoint ayant des revenus d’activités élevés, ou encore devient professionnel s’il voit le résultat de son activité non salariée diminuer en raison d’un mauvais exercice.

Un loueur d’un seul modeste appartement loué en saisonnier sera professionnel car marié à un important loueur en meublé à l’année, et un loueur en meublé saisonnier très important sera non professionnel car marié à un conjoint avec des revenus professionnels élevés.

Ceci n’a donc rien à voir avec les modalités ou l’ampleur de réalisation de l’activité de loueur saisonnier, seul élément pouvant avoir un intérêt pour le consommateur. Les juges ont parfois à se prononcer sur le caractère de consommateur ou non du loueur, notamment au regard de la réglementation des prêts. Ils ont déjà retenu le statut fiscal mais au sein d’un faisceau d’indices.

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Une nouvelle obligation inapplicable

La qualité de loueur professionnel ou non s’appréciant par année civile, on ne connaît son statut qu’au 31 décembre au mieux… L’administration fiscale l’a d’ailleurs reconnu explicitement (BOFiP-impôts BOI-BIC-CHAM-40-20 n°470). Doit-on alors retenir le statut de l’année précédente ?

Plus intéressant encore, le cas où la location est réalisée par une indivision (société de fait), une société, dont les associés appartiennent à des foyers fiscaux différents. Ces foyers peuvent alors avoir une qualité différente, l’un professionnel, l’autre non. Que doit-on faire ?

Par ailleurs, en cas de société assujettie à l’impôt sur les sociétés, les associés s’ils n’ont pas d’autres activités de location meublée, seront toujours non professionnels, peu importe l’importance de l’activité.

En outre, la société et son dirigeant ne connaissent pas obligatoirement le statut de leurs associés.
Et lorsque l’associé est une personne morale, il ne peut être ni loueur en meublé professionnel ou non professionnel au sens de l’impôt sur le revenu !

La location meublée est une activité dont les règles ont été si torturées et rendues complexes qu’elles ne semblent plus maîtrisées par l’administration les établissant…

Florent Belon, Partner Olifan Group

Location meublée et cotisations sociales : enfin du nouveau !