Vous êtes nu-propriétaire d’un bien immobilier dont l’un de vos parents est devenu usufruitier au décès de votre autre parent ? Attention : vous serez peut-être imposable dès 2018 au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Cette nouveauté fiscale risque de surprendre bien des contribuables car elle tranche avec les règles qui s’appliquaient pour l’ISF. Jusqu’ici, dans la grande majorité des cas, le parent devenu usufruitier d’un bien immobilier par le décès de son conjoint portait sur sa déclaration d’ISF 100 % de la valeur.
Le ou les nus-propriétaires n’étaient jamais imposables sur ce bien.

La valeur du bien répartie entre usufruitier et nu-propriétaire

Or, la règle qui s’applique pour l’IFI est tout autre. Elle prévoit que si le parent survivant est devenu usufruitier en l’absence de testament ou de donation au dernier vivant, il ne doit déclarer qu’un pourcentage de la valeur du bien, par exemple 40%. Le nu-propriétaire déclare alors la fraction restante, soit 60% dans notre exemple.

Le pourcentage déclaré par l’usufruitier dépend de son âge. Il est de 40% s’il a entre 61 et 70 ans, 30% entre 71 et 80 ans, 20% entre 81 et 90 ans etc. C’est logique : plus l’usufruitier est âgé, moins il aura le temps de jouir de son bien.

Plus l’usufruitier est âgé, plus la part du nu-propriétaire augmente

Conséquence pour le nu-propriétaire : plus son parent est âgé, plus il doit porter un pourcentage élevé de la valeur du bien sur sa déclaration d’IFI. S’il possède un beau patrimoine immobilier, il atteindra vite le seuil des 1,3 M€ à partir duquel il devient imposable.

Prenons un exemple. Michel, dirigeant âgé de 48 ans, enfant unique, est nu-propriétaire de la maison de ses parents depuis le décès de sa mère. Cette dernière n’avait pas rédigé de testament. Les deux conjoints n’avaient pas mis en place une donation au dernier vivant. Le père de Michel, âgé de 75 ans, est usufruitier de cette maison estimée à 1 million d’euros.

Non imposable pour l’ISF, 3 900 euros pour l’IFI

Au regard de l’IFI, la valeur de la maison va être répartie de la façon suivante : 300 000 euros (30 %) pour le père de Michel et… 700 000 euros pour Michel ! Alors qu’en 2017, il n’avait rien à mentionner sur sa déclaration d’ISF.

Si le patrimoine immobilier de Michel a une valeur nette taxable de 800 000 euros, cette somme s’ajoute aux 700 000 euros de nue-propriété. Il devra déclarer au total 1,5 million d’euros de patrimoine immobilier. Il s’acquittera alors, selon le barème en vigueur, de 3 900 euros d’impôt.

Testament ou donation : l’usufruitier déclare tout

Imaginons maintenant que Michel a une sœur, Nicole. Ils sont tous deux nus-propriétaires de la maison de leurs parents. Dans ce cas, les 70% affectés à la nue-propriété sont divisés à part égales : Michel et Nicole déclarent chacun 350 000 euros.

Il existe un dernier scénario, si le père de Michel est devenu usufruitier en vertu du testament de son épouse ou d’une donation au dernier vivant. Il continuera alors à porter sur sa déclaration d’IFI 100 % de la valeur du bien. Michel et Nicole échapperont donc à l’imposition.

Cyril Moulin, Ingénieur patrimonial

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