Pas de gestion locative pendant 15 ans, pas d’impôts, une taxation allégée des plus-values et un patrimoine qui se valorise. L’immobilier en démembrement de propriété, c’est la tranquillité pour l’investisseur, notamment s’il est fortement imposé.

Acheter un bien en démembrement de propriété consiste à en acquérir la nue-propriété pour 15 à 20 ans, à 60 % ou 50 % de son prix, et à céder la jouissance à un grand bailleur pour la même durée.

Un bien payé entre 50 et 60 % de sa valeur

A l’issue de cette période, l’acquéreur retrouve la pleine propriété et peut occuper son bien, le louer ou le revendre : il est libre.

Pendant 15 ans, il n’a aucune gestion locative à assurer, aucun souci à se faire si le logement reste vacant : c’est le problème du bailleur, pas le sien. Il ne perçoit pas de loyers : c’est au bailleur de trouver des locataires, de suivre les encaissements, d’assurer l’entretien etc.

Pour contribuables fortement imposés

Ce dispositif  intéresse en priorité des particuliers fortement imposés qui ne veulent pas de revenus locatifs immédiats. Car ces derniers seraient taxés à 66 % : 41 % de tranche marginale d’imposition, 15,5 % de CSG-CRDS, 10 % environ de taxe foncière.

Pourtant, même en l’absence de loyers, il existe un puissant effet de levier. L’investisseur paie 50 ou 60 % du prix mais quand il récupère la pleine propriété, son bien s’est évidemment valorisé sur 100 % de sa valeur.

Une taxation des plus-values très allégée

Imaginons un bien de 300 000 euros, acheté en démembrement sur 15 ans à 60 % de son prix, soit 180 000 euros. Quand l’acquéreur récupère la pleine propriété, il vaudra 348 000 euros s’il s’est valorisé de 1 % par an, ce qui est très prudent ; voire 404 000 euros s’il s’est valorisé de 2 % par an, ce qui semble réaliste.

Cerise sur le gâteau : l’imposition de la plus-value est très allégée, pour deux raisons :

—   elle est calculée par rapport au prix d’achat en pleine propriété – 300 000 euros dans mon exemple – alors que l’investisseur n’en débourse que 50 ou 60 % ;

—   les abattements pour durée de détention réduisent fortement la note. Après 15 ans, l’acquéreur est imposé à 20,5 % de sa plus-value (impôt sur le revenu et CSG), contre 34,5 % les cinq premières années.

Acheter en démembrement :
les points de vigilance

Comme tout investissement immobilier, un démembrement impose des points de vigilance.

• la qualité de l’emplacement et de la construction : vous achetez un bien immobilier, avec l’espoir de le valoriser, d’en tirer dans 15 ans un bon rendement locatif ou de le revendre au meilleur prix.

• le programme dans lequel s’intègre votre bien : une opération de démembrement s’intègre dans un programme immobilier classique et porte sur sa fraction obligatoire de logements sociaux.

Cette donnée inquiète parfois les investisseurs, qui craignent de voir leur bien se dévaloriser. Or, ces logements sociaux sont toujours minoritaires (20 à 25 % maximum des biens). S’ils sont situés dans des immeubles de belle facture, le risque de dévalorisation est très réduit.

• le bailleur et le contrat de cession de jouissance : le choix du bailleur vous sera imposé. Lisez attentivement le contrat de cession de jouissance : le bailleur doit respecter toutes ses obligations d’entretien pour vous restituer un bien en état normal de location.

Nous réalisons ces vérifications pour nos clients quand ils investissent par notre intermédiaire.

Par Olifan Group

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