Si vous avez bénéficié de la hausse de l’immobilier ces vingt dernières années, c’est peut-être le bon moment pour encaisser votre plus-value : beaucoup de conditions favorables sont réunies.

Encaisser sa plus-value alors que tout va bien, drôle d’idée, non ? Il est vrai que les particuliers qui investissent dans l’immobilier n’ont pas l’habitude d’anticiper la revente.

S’ils le font, c’est plutôt dans un contexte subi que choisi : problèmes à répétition avec un locataire, longues périodes de vacances entre deux baux, accumulation de travaux coûteux… Pour le reste, ils aiment conserver leur bien le plus longtemps possible.

L’immobilier n’est pas un actif « magique »

Pourtant, la tendance actuelle du marché immobilier devrait les amener à s’interroger. Nous sortons de 20 années exceptionnelles pour l’immobilier dans les métropoles, tout juste marquées par quelques crises ponctuelles.

L’immobilier n’est pas un actif magique voué à toujours se valoriser : comme les valeurs financières, il peut connaître des baisses.

Or, l’objectif de l’épargnant n’est pas de détenir des actifs le plus longtemps possible, mais de faire fructifier son patrimoine. A ce titre, la plus-value latente est une opportunité qui lui tend les bras.

Le marché immobilier pourrait baisser

Il est d’autant plus important de s’interroger que ces dix prochaines années, deux phénomènes peuvent perturber la belle santé du marché immobilier :

— la fin du crédit à taux très bas : un acheteur peut emprunter aujourd’hui à 1 % sur 15 ans. Difficile de faire encore mieux : les taux des dix prochaines années risquent de remonter. Le crédit coûtera plus cher, ce qui pèsera sur les prix.

— la forte taxation des revenus fonciers : à la CSG-CRDS (15,5 %) s’ajoute l’imposition dans la tranche marginale du contribuable. Un propriétaire imposé dans la tranche à 30 % ne touche en réalité qu’un peu plus de la moitié de ses loyers !

Bien entendu, ces phénomènes ne suffisent pas pour affirmer que le marché va descendre (ou monter). Mais le propriétaire qui peut réaliser tout de suite une forte plus-value latente doit se poser la question : est-il prêt à la remettre en jeu pour quelques années de plus ?

Revendre au plus haut, une dangereuse illusion

Les propriétaires doivent notamment se rappeler que les taux de crédit très faibles portent pour l’instant le marché, notamment celui des primo-accédants. « Mais alors, diront-ils, les prix peuvent encore monter ? Donc il vaut mieux que j’attende ? »

Le raisonnement est juste… en théorie. Mais en immobilier comme en finance, on n’achète jamais au plus bas et on ne revend jamais au plus haut. C’est après coup qu’on réalise qu’on a eu de la chance, ou du nez. L’attente du moment idéal est un jeu auquel on ne gagne que très rarement.

Vous avez accumulé 40 à 50 % de plus-value latente voire davantage, vos revenus fonciers sont fortement taxés, vous acquittez  l’IFI, il y a foule d’acquéreurs prêts à acheter votre bien. Si vous vendez maintenant, vous êtes certain d’encaisser votre plus-value et de réaliser une excellente opération.

Taxation des plus-values : une facture pas si douloureuse

Certes, ces plus-values seront imposées. Mais après dix années ou plus de détention, la facture s’allège fortement du fait des abattements qui s’ajoutent aux forfaits pour frais.

Imaginons que vous ayez acheté un T2 au prix de 150 000 euros, et que le marché le valorise aujourd’hui à 250 000 euros. Votre plus-value latente est de 100 000 euros.

Si votre achat remonte à dix ans, vous réglerez à l’Etat 18 233 euros d’impôt forfaitaire et de CSG-CRDS. Après les avoir payés, il vous restera presque 82 000 euros de plus-value nette. Soit sur dix ans, un rendement annuel moyen d’un peu plus de 6 %.

Vous avez acheté il y a 20 ans ? Votre facture fiscale s’élève cette fois à 9 000 euros et votre plus-value nette sera de 91 000 euros, l’équivalent de 3,3 % de rendement annuel.

Certes, vous aurez laissé à l’Etat 9 000 ou 18 000 euros d’impôts. Mais si vous restez propriétaire, vous continuerez à être taxé sur vos revenus locatifs. Or, l’enjeu n’est pas d’échapper au fisc – on voit bien que c’est impossible – mais de faire le meilleur choix pour son patrimoine.

Il est même possible de réduire encore le coût en réalisant des donations avant cession sans pour autant perdre le contrôle et l’utilisation du prix de vente. 

Comment réemployer le produit de la vente ?

Dernière question, pour les propriétaires prêts à vendre : comment vont-ils réemployer leur capital ?

Ils peuvent le réinvestir dans l’immobilier, puisque les taux sont bas, après avoir fait un choix entre les différents dispositifs existants : location meublée, nue-propriété, SCPI, OPPCI…

Ils peuvent se diriger vers les actifs financiers, par exemple pour diversifier leurs actifs s’ils étaient investis à 100 % dans l’immobilier. Mieux vaut ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Ils peuvent encore répartir leur capital entre actifs immobiliers et financiers.

C’est bien sûr l’étude de leur situation présente (actif, retraité ?), de leurs objectifs (valorisation du patrimoine, retraite, transmission…) et de leur degré d’acceptation du risque qui éclairera ce choix. Un conseiller patrimonial pourra vous aider à prendre la bonne décision en ayant une approche globale.

Par Olifan Group