Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel a été élargi à l’ancien avec travaux dans 222 villes moyennes labellisées « cœur de ville ». Mais cette nouvelle opportunité présente de nombreux pièges. Seuls les investisseurs avertis peuvent limiter les risques.

Avec l’amendement Denormandie, du nom du ministre à l’origine de ce texte, il est désormais possible de bénéficier de l’avantage Pinel sur des biens anciens à rénover. A condition qu’ils soient situés dans 222 villes moyennes labellisées « cœur de ville », et que les travaux représentent au moins 25% du coût global d’acquisition.

Jusqu’à 63000 euros de réduction d’impôt

Comme pour le neuf, la réduction d’impôt augmente avec la durée de la location. Elle est plafonnée à 21% du prix d’acquisition pour une location d’au moins douze ans et pour un prix d’acquisition maximum de 300000 euros. Dans le cas le plus favorable, vous achèterez donc un bien 300000 euros, dont au moins 75000 euros de travaux, et vous déduirez 63000 euros de vos impôts (300000 x 21%) sur douze ans.

Une nouvelle opportunité s’ouvre donc pour les investisseurs désireux de défiscaliser. Pour autant, je les incite à la plus grande prudence. Car ce nouveau dispositif comporte de multiples risques. Ainsi, l’acquéreur peut surpayer son bien, ou découvrir un peu tard que la copropriété prévoit de gros travaux.

Cités en souffrance mais locataires solvables, pas gagné

Pire, il peut découvrir après rénovation qu’il est difficile, voire impossible de trouver un locataire solvable. Car le label « cœur de ville » désigne des cités que l’Etat considère comme « en souffrance ». Elles se vident de leurs habitants et de leurs commerces au profit de la périphérie.

Le Pinel élargi dans l’ancien doit contribuer à inverser cette tendance, de même que 5 milliards d’aides publiques programmées sur 5 ans. Mais pour dire les choses franchement, c’est un sacré pari. Est-ce aux investisseurs privés de porter la redynamisation des centres-villes ?

Pinel neuf : toutes les conditions d’un investissement plus sûr

Aussi, méfiez-vous de la carotte fiscale. Méfiez-vous du côté sympathique de l’investissement « de proximité » dans une ville moyenne. Méfiez-vous du côté séduisant d’une rénovation qui transformerait un bien vieillissant en pimpant petit appartement de centre-ville. En matière d’immobilier, privilégier l’affectif est toujours un piège.

Investir en Pinel dans du neuf peut sembler plus froid, plus impersonnel. Mais c’est se donner toutes les chances de succès. Car un programme de 50 ou 100 logements crée une dynamique locale. Il va attirer des commerces, des services, des professions médicales : tout ce que recherche un locataire. De plus, votre bien est neuf, respecte les dernières normes thermiques et ne nécessitera pas de gros travaux avant longtemps.

Pinel ancien : ne ciblez que les villes que vous connaissez

Rien de tout cela avec le Pinel élargi dans l’ancien. Vous devrez vérifier par vous-même que le quartier où vous comptez investir est plus dynamique, plus attractif que le reste de cette ville « en souffrance ». Vous devrez vous renseigner sur le fonctionnement de la copropriété et les travaux qu’elle prévoit. Pour vous faire une idée du marché immobilier local, vous consulterez les études en ligne publiées par les notaires et les annonces du Bon Coin.

Ce n’est pas impossible. A condition de cibler des villes que vous connaissez très bien, de vous rendre sur place et d’y consacrer le temps nécessaire. N’achetez pas du Pinel ancien avec travaux en vous contentant de photos sur internet.

On peut imaginer que des grands promoteurs s’empareront de ce dispositif. Ils commercialiseront des produits packagés aux investisseurs refroidis par tant de complexité. Mais même dans ce cas, vous devrez vous faire une idée du marché locatif local. Sans locataire solvable, pas d’immobilier rentable.

Réduction d’impôt ou déficit foncier, il faut choisir

A l’heure des comptes, vous devrez aussi comparer la réduction d’impôts avec la déduction des travaux de vos revenus fonciers. Car vous n’avez pas droit à l’une et à l’autre : il faut choisir.

Si les travaux ne dépassent que faiblement 25% du coût total, le Pinel-Denormandie est plus intéressant. A condition de s’imposer toutes les contraintes liées au Pinel, quelle que soit votre tranche marginale d’imposition.

S’ils dépassent très largement le seuil de 25% et que vous êtes imposé à 41% ou 45%, le déficit foncier prend progressivement l’avantage. Il comporte moins de contraintes locatives et sera utilisable plus rapidement.

Néanmoins vous risquez une imposition à la plus-value en cas de revente car les travaux déduits n’augmentent pas votre prix de revient fiscal ! Faites un calcul précis de votre situation personnelle. Si le déficit foncier est plus avantageux pour vous, abandonnez le Denormandie et misez sur des villes prospères.

Olifan Group Annecy

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