Ingénierie Immobilière
Ingénierie Immobilière | 28-03-2022
Les modèles « Capitalisation » et « Distribution », à l’épreuve du contexte inflationniste
En matière de gestion de fonds, parler de Distribution ou de Capitalisation revient à distinguer deux types de gestion répondant à des objectifs différents : percevoir des revenus réguliers ou les réinvestir.
Les fonds de placement collectifs immobiliers, tels que les SCPI et les OPCI, proposent également ces deux types de gestion et permettent de répondre aux objectifs des clients tout en profitant des atouts du marché immobilier.
Outre l’objectif, le contexte peut-il influer sur le choix entre un fonds de capitalisation ou de distribution ? Qu’en est-il aujourd’hui ? Et comment l’offre d’Olifan Group répond-t-elle à cette problématique ?
Ce sont les questions que nous avons posées à Nicolas James et Aurore Albouy de l’équipe Ingénierie Immobilière chez Olifan Group.
Tout d’abord, un bref rappel du fonctionnement de ces deux modèles
Un modèle « Distribution » tourné vers le court terme
Pourquoi la gestion de type distribution est-elle choisie à 95% ?
Principalement pour son aspect rémunérateur. En effet, avec un modèle de distribution, les revenus gagnés par le support sont reversés périodiquement aux investisseurs.
Ce type de gestion est un excellent outil pour des clients à la recherche de solutions pour compléter ou suppléer leur revenu, dans le cadre de la préparation de leur retraite par exemple.
Une réponse immédiate qui ne prend toutefois pas forcément le contexte en compte.
Or, aujourd’hui, le contexte n’est pas anodin. Pour toutes les raisons que nous connaissons (pandémie, guerre en Ukraine) l’inflation atteint des niveaux très élevés. Nous y reviendrons.
Un modèle « Capitalisation » qui privilégie le long terme
Le principe de Capitalisation diffère. Il vise la valorisation du capital sur le long terme. Les revenus sont réinvestis dans le véhicule.
La capitalisation permet donc une baisse de l’impact immédiat de phénomènes exogènes, tels que l’inflation, alors qu’en période inflationniste, se positionner sur des supports dits de distribution engendre un risque accru de perte de revenus à court terme.
Évidemment, le recours au principe de capitalisation nécessite de ne pas avoir besoin de l’argent placé à court terme.
Les impacts fiscaux diffèrent également.
L’immobilier et l’inflation
L’immobilier est habituellement considéré (et utilisé) comme une protection contre l’inflation et un outil d’investissement sur le long terme.
Toutefois, il faut noter que l’on assiste à des changements profonds sur le marché immobilier, avec notamment
- Une raréfaction des biens,
- Un encadrement accru,
- Des changements de modes de vie.
Nous devons absolument ajouter ces éléments au contexte inflationniste élevé, dans nos réflexions quant aux thèmes d’investissement.
En effet, avec des taux d’inflation de 3 à 6%, on ne peut pas envisager de compensation avec les loyers. En revanche, viser la hausse de la valeur nominale, en visant d’autres thèmes d’investissements, permet de se protéger.
Comment l’offre d’Olifan Group répond-t-elle à ces exigences ?
« En période d‘incertitude, c’est là qu’il faut un capitaine dans le bateau ! » nous rappelle Nicolas James.
A la recherche de solutions d’investissement à forte valeur ajoutée et pertinentes sur la durée
Dans cette période d’incertitudes et de forte inflation, notre stratégie s’adapte.
Les grandes lignes – c’est-à-dire l’objectif de diversification et la recherche de valeur ajoutée – sont toujours présentes ; elles sont inscrites dans notre ADN !
Nous y ajoutons la question de la temporalité, en nous positionnant sur des tendances de fonds. Nous privilégions ainsi une vision long terme, afin de répondre aux exigences d’une gestion par capitalisation.
Concrètement, il s’agit pour nous d’être Pro actifs dans la recherche de solutions d’investissement à forte valeur ajoutée, que nous commercialisons et soutenons sur la durée.
Trois thèmes pour répondre à un même objectif
Le coliving, la recherche de biens de grande valeur et la réhabilitation sont 3 thèmes, que nous soutenons depuis plusieurs mois maintenant, qui permettent à l’offre d’Olifan Group de répondre à ces besoins.
Le coliving est une tendance de fonds. Sur ce thème, nous proposons l‘OPCI Colivim, un FPI géré par Foncière Magellan et composé de lots d’habitation sélectionnés pour leur potentiel de valorisation sur le long terme.
La raréfaction des biens (ou la difficulté à se les approprier) nécessite de se tourner vers de nouveaux modes de logement et, à ce titre, la colocation a le vent en poupe. C’est un vrai sujet de fond, qui permet de se positionner sur des biens qui offrent des perspectives intéressantes de valorisation sur le long terme.
2ème tendance forte : la recherche de biens professionnels de grande valeur, dans des villes qui ont économiquement du sens, telles que Paris et Lyon.
Ces biens sélectionnés avec un cahier des charges très strictes sont également appelés à prendre de la valeur, notamment avec un retour à la normale ; nous avons déjà pu le constater.
La réhabilitation, enfin, est une thématique que nous suivons de près.
Nous venons par exemple de nous positionner sur la réhabilitation d’une école qui coche toutes les cases :
- Un thème de fonds : l’enseignement
- Un cadre légal renforcé
- Des perspectives de valorisation sur le long terme.
Nicolas James & Aurore Albouy – Experts Ingénierie Immobilière Olifan Group
Lectures complémentaires :
