Démembrement de parts de SCPI

Valeur de l’usufruit Temporaire=Valeur économique* négociée conventionnellement

Valeur économique de la nue-propriété=Valeur pleine propriété – valeur usufruit temporaire

* Sans revalorisation des loyers ou du prix de la part.

AVANTAGES FISCAUX PENDANT LA PÉRIODE D’INVESTISSEMENT

 

EN NUE-PROPRIÉTÉ

• Pas d’assujettissement à l’IR ni à la CSG-CRDS (toutefois les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers)
• Pas de taxe foncière (art. 1400 II du CGI)
• Pas d’assujettissement à l’ISF des sommes investies (art. 885 G du CGI)

 

ET POUR L’USUFRUIT

Pour pouvoir souscrire des parts en nue-propriété, encore faut-il trouver une personne souhaitant en acquérir l’usufruit !

Profils des usufruitiers :

• Des particuliers peu imposés à la recherche de revenus complémentaires immédiats ou disposant d’un stock de déficits fonciers en report.
• Des sociétés souhaitant renforcer le rendement de leur trésorerie.

EXEMPLES D’APPLICATION

USUFRUIT ACQUIS PAR UNE SOCIETE D’EXPLOITATION SOUMISE A L’IS

 

SCHÉMA ENVISAGÉ

 

INTERET FINANCIER POUR L’USUFRUITIER

• Améliorer la rentabilité de sa trésorerie long terme
• Faculté d’amortir le droit d’usufruit temporaire

• L’usufruit de part de SCPI est un droit incorporel inscrit au bilan dans la catégorie des immobilisations incorporelles.
• Sur le principe, l’usufruit temporaire d’une immobilisation incorporelle peut s’amortir tant sur le plan fiscal que comptable.
• Amortissement linéaire obligatoire(le plan comptable général n’autorise pas l’amortissement dégressif pour les immobilisations incorporelles de ce type).

L’administration fiscale a parfois refusé l’amortissement sur les éléments incorporels. Une décision du Tribunal Administratif de Paris a autorisé l’amortissement de l’usufruit temporaire sous réserve que l’usufruit soit constitué dans l’intérêt économique de l’entreprise = perception réelle de flux, acquisition à un bon prix.

Acquisition de l’usufruit temporaire sur 5 ans pour 100.000 €

► Valeur capitalisée* sur 5 ans ≈ 120.000 € * Taux de rendement du fonds de trésorerie : 2% par an avant IS

 

PRÉCAUTIONS À PRENDRE

• Object social

⇒ Attention si l’objet social est limité.

• Cohérence avec la politique de trésorerie

⇒ Eviter le démembrement temporaire sur 10 ans.

• Convention réglementée

⇒ Attention selon la forme de la société, les conventions réglementées doivent soit être indiquées a posteriori dans le rapport de gestion annuel présenté à l’AGO, soit faire l’objet d’une autorisation préalable.

• Abus de bien social / Abus de confiance / Acte anormal de gestion

⇒ Attention si le prix payé pour acquérir l’usufruit ou si la rentabilité versée sont délirantes.

• Répercussion ISF

⇒ Les actifs non affectés à l’activité de l’entreprise sont taxés à l’ISF. Attention à la proportion de la trésorerie utilisée pour acquérir l’usufruit de parts de SCPI.

USUFRUIT ACQUIS PAR UNE SCI DE NOS PARTENAIRES

POURQUOI UNE SCI DE PARTENAIRES ?

Trouver l’acquéreur de parts en usufruit n’est pas toujours simple.

• Peu de personnes physiques intéressées avec l’alourdissement constant de la fiscalité sur les revenus fonciers.
• La mise en relation « nu-propriétaire/usufruitier » n’est pas réellement organisée.
• Limitation des investissements par les personnes morales.

⇒ Les SCI de nos partenaires peuvent se porter acquéreur.

• Pour l’usufruit des SCPI.
• Pour des durées de 5 ans ou de 10 ans.
• Pour des clés de répartition déterminées par les SCI de partenaires